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多层住宅加装电梯现状调查——聚焦楼院物业管理问题系列报道之四

发布时间:2019-06-13 08:45

  如今,老旧小区加装电梯,已成为当下民生热点话题之一。自西宁市开始多层住宅加装电梯工作以来,受到广大市民的高度关注。相关部门积极推进加装电梯试点工作,现已在西宁市施工在建项目4个,共计15部电梯。西海都市报社区记者就此实地探访。

  5月28日,记者在税务部门所属一个小区了解到,3个单元3部外挂的加装电梯已经投入使用两个多月了,每个单元楼加上一层的商铺共有八层,有了电梯,上了岁数的居民告别了爬楼梯的日子。

  “进出方便多了。”住在4楼的一名女业主说,有了电梯,上下楼更加方便,特别是要搬运重物时,比之前轻松多了。

  “院子里住的大多数是已经退休的老同志,高龄的已经八九十岁了,上班族也就两三户。”青海省税务局后勤服务中心相关负责人唐先生介绍,家属院是1997年建的,3个单元共居住着42户住户。

  唐先生说,每次的民主生活会上,老同志们都会提到岁数大了上楼困难的事情,对此,局领导也比较重视这个事情,通过与业主商量,最终决定集资加装电梯。

  依照加装电梯应经过所在小区、楼幢或单元所有业主同意的要求,服务中心多次征求了住户们的意见。唐先生解释,房子本身就有维修基金,也从来没用过,刚好加装电梯资金筹集方式里可以申请使用房屋专项维修资金,住户们也同意。

  “我们是按照住户自己掏30%的费用,70%使用了房屋专项维修资金。”电梯预算下来后,一部电梯将近70万元。对于每层住户分摊的钱数,唐先生说,楼层不一样分摊的钱数也不一样,二层的没收,三楼至八楼,按照系数算,楼层越高对电梯的使用率也越高,所以掏的钱也越多。

  针对电梯后期的维修和保养费用,唐先生说,目前家属院由后勤服务中心代管,在没有移交到物业公司手里时,电梯保修期以外的维修、保养费用等先由省税务局后勤服务中心负责管理。

  5月29日,记者在移动公司家属院了解到,小区共有10个单元10部电梯,每个单元总高7层,如今小区加装电梯已经使用了4个月。小区电梯采用连廊设计,出电梯后,通过一个空中连廊连接原来的楼梯转接平台,居民往上或者往下走半层楼梯就能到达自己家门口。记者试乘了一下,电梯运行平稳,也没噪音。

  小区三名业委会成员介绍,家属院是2000年盖的,如今在政府的指导下,小区住户们终于用上了电梯。

  “建电梯的这笔钱是业主集资掏一部分外加政府补贴,一楼的不用交钱,二楼愿意乘坐的就掏钱,楼层越高出的钱越多,加一层加20%的费用。”业委会主任刘武升说,当初挨家挨户签署加装电梯意愿调查表时,小区低层业主考虑到电梯安装后影响房子的采光、电梯运行时的噪音干扰,最开始并不愿意安装,但加装电梯必须要经过所在小区、楼幢或单元所有业主同意。为此,业委会成员多次深入居民家中做沟通工作。

  “我们让电梯设计公司先出了效果图,然后公示一个多月后,再次征求大家的意见。”刘武升说。在现场可以看到,如今投入使用的电梯井道和楼中间留出了1.4米的间距,所以不影响出行,电梯全都装在阴面,所以不影响采光。

  针对后期10部电梯产生的电费和维修保养费用,业委会成员表示,正式投入使用后的电梯,都将采用刷卡管理制,即:居民乘坐一次电梯,刷一次钱,卡里的钱刷完后需要充值。“比如居民在卡里充了100元钱,大概可以刷卡700次。维保费三年内电梯承包单位是免费维保的,从第四年起维保收费,这个需要住户们分摊。”业委会成员告诉记者,接下来,业委会还将商议后制定出适合小区的电梯管理办法,其中包括每个单元选一人对电梯进行简单的日常管理等内容。

  5月29日,记者在院内看到,每个单元楼下都张贴了小区加装电梯的相关通知、政府出台的加装电梯指导意见、西宁市多层住宅加装电梯意愿调查表、授权委托书等一系列相关资料。

  小区物业科相关负责人王先生说,目前,加装电梯需要的所有小区资料,他们都已经交给了相关管理部门。

  2000年业主们入住了小区,每个单元总高7层,目前,小区共有168户住户,跟移动公司家属院的情况一致,加装电梯的资金是业主集资掏一部分外加政府补贴,楼层越高掏的钱越多。“我们这个小区楼层高一点的业主都愿意装电梯,但是一层和二层的少数业主不同意,我们做思想工作的同时,也让住户互相做思想工作。”跟其他要加装电梯的老旧小区一样,在签订加装电梯意愿调查表时,王先生也遇到了低层住户不同意加装电梯的情况。

  王先生说,加装电梯尽管要支付不少费用,但不少业主都觉得值。“上下楼方便不说,有电梯后高楼层也好卖好租,而且出售的价格会比未加装电梯前高一些。等电梯安装好后,针对后期电梯产生的电费和维修保养费用,我们还需要与住户协商。”

  “有了电梯之后,住着更舒服,也更方便了。”移动公司家属院业委会主任刘武升告诉记者,电梯投入使用后,其他小区的业主、业主委员会成员、物业公司工作人员纷纷前来观看、体验、询问,至今他们已经接待了十几个小区的人员。

  “都是过来咨询他们住的小区能不能加装电梯,向我们借鉴做法。”刘武升坦言,并非所有的老旧小区都能安装上电梯,首先,小区的结构要适合安装电梯;其次,电梯安装好后不能影响小区的消防通道;第三,在政府的远期规划中小区不在拆迁范围内;最后一点也是最难做到的,就是需要小区全体住户同意。

  听说黄河路98号院要安装电梯了,中华巷10号的一名业主说:“本来我们两个小区是要一起申报加装电梯的,但是我们这个院子有些业主不同意,现在看看98号院还是挺羡慕的。”

  中华巷10号院现居住着91户居民,在签订多层住宅加装电梯意愿调查表时,小区只有三分之一的住户同意加装电梯。

  小区物业科相关负责人王先生说:“政策文件都在楼里张贴了,电梯安装费用我们也测算了,可是住户的态度并不是很积极,不光是低层住户不同意,在四楼和五楼居住的一些居民也不同意,他们觉得不需要。”

  “最主要还是牵扯到住户掏钱的问题,安装一部电梯如果按照五十万元来算的话,每户业主至少要掏一万元以上,还有就是低层住户考虑到电梯安装以后噪音和采光的问题。”昆仑西路紫宁家园西宁新地物业管理有限公司负责人李先生介绍,小区除去9号楼高层楼外,小区共有15栋多层楼房,去年物业公司收到相关部门关于《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》通知后,就派工作人员入户登记,可是15栋楼有百分之六十的业主是不同意的。

  在工作人员出示的多层住宅加装电梯意愿调查表中,以排在最上面的4号楼为例,48户业主中同意安装的只有12家,6号楼的情况也大致相同。

  采访时,紫宁家园物业公司负责人李先生和小区业主提出建议:“能不能要求相关部门或者开发商掏钱安装电梯,业主们则像乘坐公交车一样,买卡乘坐电梯呢?”

  通过实地考察勘探,房子本身有问题或周围环境不适合加装电梯,硬件条件过不了关,有“硬伤”的也装不了电梯。

  冷湖路10号院物业负责人孙先生介绍,“这个小区1号楼前如果安装电梯,那进车的位置就没有了,后面的楼要安装电梯的话,绿化带、污水井就得盖住,这个工程造价就太大了,我们小区的防火间距和消防通道都不满足安装电梯的要求。”

  5月31日,西宁市住房保障局和房产管理局加装电梯办公室相关负责人苏先生介绍,2019年青海省住房城乡建设厅的主要任务中就有“实施100部城镇既有多层住宅加装电梯试点项目”,并提出要积极推进老旧住宅小区加装电梯试点工作,使城镇内满足安全要求的老旧小区和房屋从节能改造、加装电梯、设施配套、环境整治、风貌改善等方面得到全面提升。

  我省于2017年8月16日研究出台《青海省开展既有居住建筑加装电梯试点工作的指导意见》,明确了增设电梯的相关条件和所需资料,从程序上解决由谁申请、如何申请、如何审批以及后续管理等方面的问题。西宁市先试先行出台《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》开展加装电梯试点工作。

  谁来申请:针对加装电梯实施主体而言,多层住宅加装电梯要以小区、楼幢或单元为单位,出资加装电梯的全体业主可推选并书面委托1至2名业主或书面委托,房屋原建设单位、物业服务企业、房屋所在地社区为实施主体,具体负责办理项目申请、资金筹集、设备采购、组织实施、使用管理及维护等相关工作。

  什么样的小区才符合条件:第一,申请加装电梯的既有多层住宅应当具有合法的房屋权属证明,未列入房屋征收和拆除计划,满足建筑物结构安全、消防安全等有关规范要求,且加装电梯在建筑物建设用地红线范围内。

  第二,加装电梯应经过所在小区、楼幢或单元所有业主同意;拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分权利人的同意;加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提反对意见。

  第三,原既有多层住宅不存在结构安全隐患,加装电梯后不影响既有房屋的整体性和结构安全。经建筑物原设计单位或具备相应资质的设计单位出具符合建筑设计、结构安全、电梯救援通道、消防安全和特种设备等相关规范、标准的设计方案。

  第四,满足土地、规划、建设、消防、环保、绿化等相关法律法规和标准规范的要求。

  怎么申请:经小区、楼幢或单元全体业主商议达成一致加装电梯意见的,其委托的实施主体向市房产行政主管部门提出书面申请,市房产行政主管部门会同规划建设、国土、消防、园林、城管、市场监督,以及水、电、燃气等专业经营单位现场踏勘,提出是否同意加装电梯的书面意见,书面意见明确同意加装的,实施主体方可依法开展后续工作。

  在专项设计这部分,苏先生说目前西宁市住房保障局和房产管理局加装电梯办公室也是通过公开招投标建立了公共库,公共库里面有相应资质的电梯设计单位、电梯安装单位、监理单位、相应的电梯品牌等,小区住户可以委托自己选择的原建设设计单位或者是有相应资质的设计单位进行加装电梯设计。

  多层住宅加装电梯所需的资金,可通过多种方式筹集。1.根据所在楼层等因素,由业主按照一定分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主自行协商确定;2.同意加装电梯的业主在加装电梯时,可以提取房屋所有权人及其配偶、子女名下的住房公积金;3.同意加装电梯的业主在加装电梯时,可以申请使用房屋专项维修资金;4.社会投资和其他资金。

  依据《青海省开展既有居住建筑加装电梯试点工作的指导意见》,在资金来源中说明:既有多层住宅加装电梯所需资金以房屋所有权人自筹为主,财政补助为辅,鼓励单位和社会其他资金积极参与。省财政通过奖励性补助等方式对既有多层住宅加装电梯给予适当支持。各市(州)、县(市、区、行委)政府可根据本地区财力实际情况,对加装电梯给予一定资金补助。

  公积金申请资料:提取人身份证原件、不动产证原件、房产管理部门同意对既有多层住宅加装电梯的批复、加装电梯项目资金分摊表、备案的电梯竣工验收报告。如提取配偶的公积金还需提供婚姻关系证明。

  提取额度:职工本人、配偶的公积金提取额度合并计算,不超过除去政府补贴后市房产行政管理部门确认测算的所在楼层应个人出资的额度。

  最后,针对有小区业主和物业公司提出能否要求相关部门或者开发商掏钱安装电梯,业主们则像坐公交车一样,愿意乘坐电梯的可以买卡充值的运营方式,苏先生表示,也想引进这种企业,但是目前还没有这种机构对接这件事情。(季蓉 )



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